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    “兩集中”供地政策落地

    多地土拍價格持續上漲

    房企紛紛搶地

    土地高溢價成交,長沙一地塊創新高。

    《中國經濟周刊》 記者  李永華 | 北京報道

    “我們只能適應這個新政策(土地供應兩集中),越快適應越好。”6月1日,長沙首批“兩集中”住宅用地正式競拍結束后,一家房地產開發商營銷負責人感慨,“終于拿到一塊地,壓力非常大”。

    “兩集中”是今年落地的房住不炒長效機制。2月26日,自然資源部自然資源開發利用司負責人表示,今年要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中,重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應,讓各類市場主體和消費者充分掌握信息,形成合理預期。

    實行集中供地的重點城市包括北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等。

    “兩集中”新政的目標之一是穩定土地市場預期,加大土地供應。2月26日,自然資源部自然資源開發利用司負責人指出:“我們要求各重點城市今年繼續增加住宅用地供應量。”

    長春于3月15日掛牌首批51宗集中出讓地塊,成為執行新政的第一座城市。此后,北京、天津、廣州等多個城市實行集中供地。6月3日,合肥、鄭州也推出首批“兩集中”土地,不少開發商熱衷拿地,土地價格溢價頗高,不少熱門地塊創下新高。

    從供地面積看,北京、廣州第一批供地面積達到2020年總供地量的56%、55%,凸顯出加大土地供應的政策引導方向;從1—5月開發商拿地金額與面積來看,萬科、保利、招商蛇口、華潤置地、綠城位居前五,意味著今后可銷售面積的增長,“兩集中”對今后的地產格局也將產生持續影響。

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    土地高溢價成交,長沙一地塊創新高

    不論是長沙還是合肥、鄭州,“兩集中”的城市推出的首批土地大多數備受開發商青睞。中指院數據顯示,5月份,北京、杭州、南京、蘇州等11個熱點一二線城市集中供地,50家代表房企拿地總額同比增長32.1%,單月增幅顯著。

    按照新的“兩集中”辦法,長沙今年只有3次土地集中拍賣,眾多開發商都是志在必得。

    6月1日,長沙推出計36宗地塊,9宗地塊觸發熔斷等待搖號,剩余3宗地塊流拍,總成交面積約296.3萬㎡,總拍價約381億元。

    其中,南湖路048號地塊備受關注。在共計51輪報價后,該地塊報價達到最高限價28.96億元后熔斷,最高樓面價約14157元/㎡,溢價率高達49%。南湖路048號地塊起始樓面價達9500元/㎡,是本次起拍樓面價最高的地塊,刷新了2016年由建發股份創下的土拍紀錄(9241元/㎡),也是長沙住宅用地土拍樓面價首次突破萬元關口。

    長沙一位地產行業資深營銷人士分析,長沙有些開發商已經只剩下一些尾盤,有些沒有新地塊,“兩集中”之后,開發商必須要搶地,要不然到了后期就無米下鍋,影響今后的業績。

    今年年初,南湖路048號地塊附近的一家新盤售價約14000元/㎡,周邊二手房售價約11000元/㎡。按目前熔斷的樓面價14157元/㎡計算,該人士分析,南湖路048號地塊樓盤的精裝銷售價格可能接近3萬元/㎡。按照正常的開發周期,該地塊2021年底或者2022年初可能上市銷售,如果售價大幅超過現有房價,有可能直接拉升周邊房價。

    6月8日,綠城旗下長沙馳景房地產開發有限公司通過搖號拿到該地塊。

    6月3日,合肥“兩集中”土拍現場同樣激烈。當地媒體報道,一地塊競拍時,43家報名房企全部參加搖號,“搖號機都要放不下了”,多個地塊溢價超20%。最終成交住宅用地規劃建筑面積169萬㎡,相當于合肥2020年全年成交住宅用地規劃建筑面積的50.6%,溢價率為27.4%;成交樓面價9675元/㎡。

    6月3日,鄭州首場“兩集中”土拍成交49宗,成交總價414.2076億元。有消息稱,最火爆的鄭州經開區9號地,保證金繳納企業就近70家,眾多房企“馬甲”參與其中,僅保證金金額就接近800億元。多宗地塊均為高溢價成交。

    此前,廣州“兩集中”土拍,多宗土地溢價45%;重慶主城區46宗地塊成交總金額超635億元,平均溢價率超40%,最高溢價率達到129.98%。寧波首批集中供地出讓地塊的平均溢價率高達25%;濟南首次出讓土地平均溢價率也達到12.2%。

    北京、上海、廣州、杭州、南京土拍成交金額都超過1000億元。

    萬科第一,“黑馬”龍光集團兇猛,恒大跌出拿地金額TOP100

    “兩集中”以后,各企業在一座城市一年只有3次機會參與土拍,這讓各家企業選擇不同的策略。“三條紅線”隱約成為各企業選擇積極拿地還是穩妥出手的分水線。

    中指院數據顯示,1—5月,拿地金額冠軍是萬科,總金額709億元??硕饠祿t顯示,萬科前5個月新增貨值2113.1億元。6月1日,萬科在長沙以12.6億元拿下一塊地;6月3日,萬科在鄭州拿下5塊地。競爭激烈且進入搖號階段的合肥,萬科雖參與競拍,但沒有收獲。

    5月26日,萬科在回復投資者問題時表示,公司積極關注集中供地城市的土地競拍機會,同時堅持理性投資的原則,近期在長春、沈陽、重慶、杭州、無錫、福州、青島、南京等城市均有獲取項目。

    萬科A年報顯示,公司是地產現金之王,持有現金1856.62億元。

    保利、招商蛇口、華潤置地、綠城等緊隨其后,位居前五。這些公司同樣持有大量現金。

    “兩集中”拍地讓各開發商的資金壓力更大。從實際拿地情況看,拿地靠前的開發商“三條紅線”的壓力明顯較輕。1—5月耗資623億元的保利地產“三條紅線”均是綠檔;招商蛇口拿出了638億元,2020年末,該公司剔除預收賬款后的資產負債率58.84%,凈負債率 28.81%,現金短債比1.23。

    中海地產、龍湖集團、華潤置地、金地集團、金科地產等企業同樣在土地市場表現積極。

    龍光集團說得上是今年土拍市場的一匹黑馬。6月1日,龍光集團以17.57億元競得長沙岳麓區一塊地,是其第一次進入長沙市場。1—5月,龍光集團拿地232億元,位居第16位。這家粵系房企2020年營收710.8億元,歸母核心利潤120.4億元。

    平安證券研報稱,龍光集團2020年期末凈負債率、剔除預收款的資產負債率、現金短債比分別為61.4%、69.8%、1.84 。

    “紅檔”房企中,泰禾集團、天房發展、華夏幸福、富力地產等這兩年的艱難已是眾所周知。

    泰禾集團2021年第一季度財報顯示,其總資產為2194.2億元,總負債1997.58億元,負債率達到91.04%,手持貨幣資金僅剩2870萬元。

    華夏幸福爆出債務危機后,其第二大股東中國平安都不搭救。3月25日,中國平安股東大會上,董事兼CEO謝永林表示今后對華夏幸福的債務危機將不再給予資金支持。

    截至2020年末,陽光城剔除預收賬款后的資產負債率79.1%。陽光城的執行董事長朱榮斌稱,陽光城2021年會繼續保持“黃檔”,“在積極參與招拍掛,但仍然保持謹慎。原本預計‘兩集中’市場會有所放緩,但沒想到地價溢價仍然很高。”

    2021年初,恒大將 “降負債、降杠桿”作為首要任務。據其年報數據,截至 2020 年底,恒大的凈負債率為 153%,剔除預收款后的資產負債率為 83.4%,現金短債比為 0.54。

    6月3日,許家印在恒大一年一度的戰略合作伙伴交流會上表示,6月底前,恒大的有息負債有望從去年最高的8743億元降到6000億元以下,“今年6月30日,恒大至少實現一條紅線變綠”。

    5 月底,恒大今年累計實現銷售額 2851.6 億元,累計銷售回款 2507.4 億元。

    一方面大量賣房回款,另一方面恒大也放慢了拿地速度。據中指院數據,今年1—5 月恒大拿地面積僅為 218 萬㎡,排在全國房企中第 24位。在拿地金額TOP100名中,恒大銷聲匿跡,拿地金額比排名第100位的世茂集團(29億元)還要少??硕鸬臄祿@示,恒大前5個月新增貨值212.9億元,該指標排名第一的碧桂園為2289.9億元。

    2020年底,同樣位于“紅檔”的綠地控股也將“降檔”作為全年戰略重點。綠地控股2020年年報數據顯示,剔除預收款后的資產負債率為84.1%,凈負債率為139.2%,現金短債比為0.97,公司三項指標均未達標。

    綠地控股提出的計劃是2021年6月30日將現金短債比降至綠檔;2022年6月30日凈負債率降至綠檔;2023年6月30日前,完成有息負債降至2800億元以下。

    綠地董事長、總裁張玉良表示:“接下來,綠地將進一步提速去杠桿計劃,相關指標達標時點有望再提前,今年內,力爭實現兩條線轉綠達標”。

    相對于恒大的保守,綠地控股依然在積極拿地,今年1—5月,拿地總金額189億元。不過,若對比其2020年全年總土地款929億元,還是可以看出綠地控股將“降檔”擺在了首位。

    據中指院統計,2021年1—5月,TOP100企業拿地總額13274億元,拿地規模同比增長14.3%。TOP100房企招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為59.7%,比重有所上升?!?/p>

    在高周轉開發模式下,一般是拿地5~6個月后開始銷售。“兩集中”政策下,集中拿地后,各城市今年下半年開始將迎來一波推盤高峰期,大量拿地的開發商可以賣出更多的房子,開發商的銷售排名也可能就此改變。

    (本文刊發于《中國經濟周刊》2021年第11期)

    《中國經濟周刊》第11期封面

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